Emlak veya gayrimenkul, arsa ve üzerinde bulunan taşınamaz mülktür. Arsa mülkiyeti, toprağın hava sahanlığı hariç hem yerin altı hem de yerin zemini için geçerlidir. Serbest piyasada emlak, kur hareketliliğinden veya ekonomik krizlerden pek etkilenmediği için en güvenilir yatırım tiplerinden biri olarak görülür.

Emlak alışverişinde kullanılan mortgage yöntemi, emlak değerlerinin uluslararası kriterlere göre belirlenmesini sağlar; böylece değeri belirlenmiş olan bir emlak, emlak borsasında alışveriş yapılabilir hale gelir. Emlak sektörünün gelişmesiyle daha önce değeri bilinmeyen emlaklar piyasada arz-talebe göre değer bulmaya başlar.

Çoğu dünya ülkesinde devletler, mineral gibi doğal kaynakların bulunduğu arazilerin haklarını saklı tutarlar, ancak uygun olan diğer arazileri kamulaştırma yetkisine sahiptir. Gayrimenkul mülkiyetlerin devredilmesi satışla yapılır. Bazense devretmeksizin, belli bir süre gayrimenkulün elde tutulması koşuluyla, kiralayarak kullanma hakkı sunan seçenek de kullanılır.

Emlakçılık Kavramı Nedir?

Emlakçılık, odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir.Bu konuda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından kabul edilmekle birlikte henüz emlakçılık tam anlamıyla yasal bir çerçeveye oturtulmuş değildir.

Emlakçı bir gayrimenkulün satış, kiralama, pazarlama sürecini yöneterek, bunların satış, kiralama sözleşmesini yapmaya, emlak beyannamesi düzenlemeye ek olarak; portföy oluşturur, pazarlama teknikleriyle gayrimenkulün sunumunu yapar. Emlakçı, tapu mevzuatı bilmelidir. Tapu İşlemleri yapmak için ipotek, kat irtifakı kurma, kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, cins değişikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme), belediyelerden aplikasyon, bölge imar planı çıkarma, harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmelidir. 

Emlakçı, aşağıda belitilen maddeleri yapamaz;

• Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım – satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
• Emlak Komisyoncusu ‘nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır. 
• Emlak komisyonculuğu’ nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları …v.s), emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. 
• Emlak Komisyoncusu ‘nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranmanızda fayda vardır. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda, hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız. Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.

Emlak komisyoncusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.

Emlakçı, belli bir alandaki  gayrimenkulün genel satış, gayrimenkul kiralama ve pazarlama sistemini yöneterek, bu bölümlerin satış, genel kiralama sözleşmesini hazırlamaya, Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir bir şekilde düzenli bir portföy oluşturarak özel pazarlama teknikleri ile birlikte gayrimenkulün sunumunu hazırlar.

Emlakçı Olmak için Gerekli Kişisel Nitelikler Nelerdir?

Emlakçı olmak kolay gibi gözükmesine rağmen esasında iş tanımı olarak dikkat, özen ve çaba gerektirmektedir. Emlakçılar dışarıdan sadece bir mülkün alım satım gibi işlemleri ile uğraşıyor gözükseler de bu alanda pek çok kişinin yer aldığını unutmamak gerekmektedir.

Bu nedenle başarılı bir emlakçı olabilmek için belirli kişisel niteliklere sahip olunulması gerekmektedir. Söz konusu bu nitelikleri şöyle sıralamak mümkündür;

• Kişişel gelişime açık olma.
• Planlı çalışmayı sevme
• Sağlıklı iletişim kurabilme.
• Satış işlemlerinde başarılı olma.
• Yoğun tempoya ayak uydurabilme.
• Yeni iş bağlantıları kurmak için girişken olma.
• Bir emlak portföyünü oluşturacak seviyede araştırmacı olma.

Emlak Terimleri ve Anlamları

Parsel Nedir?

İmar Kanunu çerçevesinde bölünmüş ve sınırları belirlenmiş arazi parçasına parsel denir. Parselin mülkiyeti tek kişinin ya da birden fazla kişinin olabilir.

Ada Nedir?

Ada, çevresi cadde, sokak, göl gibi doğal ve yapay oluşumlarla çevrili parsel topluluğudur. Ada ve parsel numaraları, e-devlette yer alan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Bilgileri Sorgulama sayfasından öğrenilebilir.

Pafta Nedir?

Büyük ölçekli harita ya da planlarda bütün yeryüzü şekilleri ve arsaların tek parça halinde gösterilmesi kullanışlı değildir. Bu sebeple harita ya da planlar, parçalara ayrılarak oluşturulur. Harita ya da planları meydana getiren bu parçalara da pafta denir.

Kadastro Nedir?

Ülke sınırları içerisindeki tüm arazilerin sınır ve değerinin devlet tarafından belirlenmesi ve kayıt altına alınması işlemine kadastro denir. Üç kadastro türü bulunmaktadır: Mali, hukuki ve geometrik kadastro. Mali kadastro ile arazinin değeri, hukuki kadastro ile arazi üzerindeki yasal haklar, geometrik kadastro ile arazinin sınırları ve yapısı belirlenir.

Kira Stopajı Nedir?

Stopaj, kesinti anlamına gelir. Kira stopajı ise iş yeri kira bedeli üzerinden yapılan vergi kesintisidir. Kira bedeli gayrimenkul sahibine ulaşmadan önce kira stopajı kesilir ve kiracı tarafından yatırılır. Kira stopajı hesabı ile ilgili ayrıntılı bilgi almak için “Kira Stopajı Nedir, Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kapora Nedir?

Gayrimenkul almak ya da kiralamak isteyen kişilerin gayrimenkul sahibi ya da emlakçıya verdiği güvence bedeline kapora denir. Kapora, evin bir süre boyunca başkasına satışının ya da kiralamasının yapılmamasını sağlar. Alıcı ya da kiracı işlemden vazgeçerse kapora, gayrimenkul sahibinde kalır; gayrimenkul sahibinden kaynaklanan bir sebeple ev kiralanmaz ya da satılmazsa kapora iade edilir. Kapora ile ilgili detaylı bilgi sahibi olmak için “Ev Kiralarken Ne Kadar Kapora Verilir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Depozito Nedir?

Kiralanan süre boyunca gayrimenkulün herhangi bir zarar görmemesini temin etmek amacı ile ödenen bedele depozito denir. Kiralama öncesi kararlaştırılması gereken depozito, en fazla 3 kira bedeli kadar olabilir. Depozito hakkında detaylı bilgi almak için “Depozito Nedir: Depozito Hakkında Her Şey” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Emlak Beyanı Nedir?

Şahıs ya da kuruluşların bir gayrimenkulün kendilerine ait olduğunu bildirmelerine emlak beyanı ya da emlak beyannamesi denir. Belediyelerin ilgili birimlerine yapılan emlak beyanı incelenir ve ödenmesi gereken vergi tutarı belirlenir. Emlak beyanı ile ilgili daha detaylı bilgiye ulaşmak için “Emlak Beyannamesi Nedir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Rayiç Bedel Nedir?

Bir gayrimenkulün güncel alım satım değerine rayiç bedel denir. Belediyeler tarafından atanan kişilerce belirlenen rayiç bedel, gayrimenkulün en düşük alım satım değerini gösterir. Rayiç bedel ile ilgili daha detaylı bilgi almak için “Rayiç Bedeli Nedir, Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Amortisman Nedir?

Yıpranma payı anlamına gelen amortisman, gayrimenkul sektöründe kiralanan bir gayrimenkulün kaç sene içerisinde satış bedelini karşılayacağını ifade eder. Yatırımın değerini etkileyen amortisman süresinin nasıl hesaplanacağını öğrenmek için “Amortisman Nedir, Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Bir yapının depo, ofis, daire, kat gibi bağımsız bölümlerinin mülkiyet hakkına sahip olunduğunu belirten bir ifadedir. Kat mülkiyeti tapusu almak için bina inşaatının tamamlanmış ve iskan belgesinin alınmış olması gerekir.

Kat İrtifakı Nedir?

Henüz inşasına başlanmamış ya da yapımı tamamlanmamış bir gayrimenkul üzerinde kişilerin sahip olduğu mülkiyet hakkının gösterilmesine kat irtifakı denir. Kat irtifakı, inşa edilecek gayrimenkulün tapuya kayıtlı olduğunu gösterir. Binanın iskanı alındıktan sonra Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurularak kat mülkiyeti tapusu alınabilir.

Bağımsız Bölüm Nedir?

İnşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün kullanılabilen daire, dükkan gibi her bir bölümüne bağımsız bölüm denir. Tek başına kullanılmaya uygun olan bağımsız bölümler, aynı binada olabileceği gibi aynı parsel içerisinde de olabilir.

Gabari Nedir?

Bir gayrimenkulün inşasına izin verilen azami yüksekliğine gabari denir. Gabari, gayrimenkulün yapılacağı bölge belediyesi tarafından belirlenir.

Temlik Nedir?

Bir gayrimenkulün mülkiyetinin başka bir kişiye devredilmesine temlik denir. Kanuni, rızai ve kazai olmak üzere üç çeşit temlik vardır. Kanuni temlik, gayrimenkul sahibinin onayına başvurulmadan, vasiyet gibi kanuni sebeplerle gerçekleştirilen mülk devridir. Rızai temlik, tarafların aralarında anlaşmaları neticesinde gerçekleştirilen mülkiyet devridir. Kazai temlik ise mahkemenin karar vermesi sonucu gayrimenkul devrinin gerçekleştirilmesi işlemidir.

Akit Nedir?

Akit, diğer adı ile sözleşme, kişilerin karşılıklı beyanına dayanan ve hukuki neticeleri olan bir işlemdir. Kanunlara aykırı olmamak şartıyla taraflar diledikleri konu üzerinde akit gerçekleştirebilirler.

Çekme Kat Nedir?

Bir gayrimenkulün en üst katı ile çatı arasında kalan bölümün genişletilerek bu alana yeni bir kat eklenmesidir. Çekme katın 3194 numaralı İmar Kanunu hükümlerine göre yapılması gerekmektedir.

İskan Nedir?

Bir gayrimenkulün inşaatı tamamlandıktan sonra ilgili belediye tarafından denetimi yapılır. Vergi ve harç borçlarının bulunma durumu, projeye uygunluğu gibi kriterler incelenir. Bu kriterlere aykırı bir durum söz konusu olmadığı zaman binaya oturum izni verilir. Bu oturum iznine de iskan denir.

Hisseli Tapu Nedir?

Gayrimenkulün birden fazla hak sahibi olduğu belirtilen tapu türüne hisseli tapu denir. Hisseli tapuda hissedarların kim olduğu yazar. Ancak bu hissedarların, gayrimenkulün hangi kısımları üzerinde mülkiyet hakları olduğu belli değildir.

İfraz Nedir?

Bir gayrimenkulün parsellere bölünerek tapuya işlenmesine ifraz denir. Gayrimenkul sahibinin mülkünün bir kısmını satmak amacıyla gerçekleştirebileceği bu işlem ile ilgili bilgi almak için “İfraz İşlemi Nedir, Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Yola Terk Nedir?

İmar planlarında bazı alanlar park ya da yol gibi kamu kullanımına ayrılmıştır. Belirlenen bu alanlar gayrimenkullerin sınırları içerisinde olabilir. Bu durumda gayrimenkul sahibi, bedel karşılığı ya da bedelsiz bir şekilde gayrimenkulünün belirlenen kısmını kamu yararına bırakır. Bu işleme yola terk ya da kamuya terk denir.

DASK Nedir?

DASK, konutları doğal afetlere karşı güvence altına amaçlayan Zorunlu Deprem Sigortası’dır. DASK yaptırılmadan ev alım satım işlemleri yani tapu devri gerçekleştirilemez.

İpotek Fekki Nedir?

Gayrimenkul üzerinde bulunan ipoteğinin kaldırılması işlemine ipotek fekki denir. Bankadan alınan fek yazısı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne teslim edilir ve ipotek kaldırılır. İpotek fekki ile ilgili daha detaylı bilgiye ulaşmak için “Fek Yazısı Nedir, Nasıl Alınır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Muvafakatname Nedir?

Bir kişinin sahip olduğu bazı hakları bir başka kurum ya da kişinin kullanmasına izin veren yetki belgesine muvafakatname denir. Gayrimenkul alanında muvafakatnamenin alınması gereken durum ev satışıdır. Evi satmak isteyen evli kişilerin eşlerinden muvafakatname yani izin belgesi alması mecburidir.

İntifa Hakkı Nedir?

Bir irtifak hakkı türü olan intifa hakkı, bir şahsın başkasına ait olan bir gayrimenkul ya da haktan faydalanmasını sağlar. Gayrimenkulü kullanma ve kira ya da benzeri gelirlerinden faydalanma hakkı sağladığı için mülkiyet hakkına benzer. Ancak intifa hakkının mülkiyet hakkından farkı, veraset ile 3. kişilere devredilememesidir. İntifa hakkı tanınan kişinin ölümü üzerine verilen haklar son bulur.

CRM Nedir?

CRM, yani müşteri ilişkileri yönetimi kavramının ne olduğu tartışılmadan önce, neden ortaya çıktığı açıklığa kavuşturulabilir. CRM 'in ortaya çıkma nedenlerini şu şekilde tanımlanmıştır;

• Kitlesel pazarlamanın gittikçe pahalı bir müşteri kazanma yolu olması
• Pazar payının değil müşteri payının önemli hale gelmesi
• Müşteri memnuniyeti ve müşteri sadakati kavramlarının önemli hale gelmesi
• Varolan müşterinin değerinin anlaşılması ve bu müşteriyi elde tutma çabalarına gerek duyulması
• Bire-bir pazarlamanın önem kazanmasıyla beraber her müşteriye özel ihtiyaçlarına göre davranma stratejilerinin gerekliliği
• Yoğun rekabet ortamı
• İletişim teknolojileri (web, e-posta,...) ve veri tabanı yönetim sistemlerinde yaşanan gelişmeler

Rekabet ortamı, günümüz kurumlarını farklılaşmak için müşteri odaklı uygulamalara yöneltmiştir. Bütün kurumların rekabet güçleri yaratması ve kendisini bu güce dayanarak ifade etmesi gerekmektedir. Bazı işletmeler daha fazla fayda sunarak, bazıları yenilikleri herkesten önce takip ederek, bazıları ise müşteri odaklılıklarıyla rekabet gücü yaratmaya, rakiplerinden farklılaşmaya çalışmaktadırlar. Farklılaşmak için geliştirilecek stratejiler; ürün liderliğine, hizmet liderliğine, marka liderliğine ya da müşteri ilişkilerine dayandırılabilir. Günümüz pazarlama stratejileri içerisinde müşteri ilişkilerini önemseyen stratejiler konumlandırma, diğer stratejik yaklaşımlarını yerini almış durumdadır.

CRM kavramını açıklayan farklı yaklaşımlar mevcuttur. Bu yaklaşımlar, müşteriyle ilgili bilgiden faydalanma veya müşteriye bilgi aktarımıyla ilgilidir. CRM kavramının geliştirilmesiyle birlikte, kavramın hedeflerine ve karmaşık karakterine dayanan yeni yaklaşımlar ortaya çıkmıştır. Üzerine çok konuşulan CRM kavramıyla ilgili tanımlar aşağıda özetlenmiştir.

• CRM, müşteriyle ilişkide bulunan her alanda müşteriyi daha iyi algılama ve onun beklentileri çerçevesinde firmanın kendisini daha iyi yönlendirmesi sürecidir.
• CRM, müşteri ilişkilerini yönetmek için kullanılan metodoloji ve ürünlerin genelini içermektedir.
• CRM, müşteri temas noktalarının entegrasyonu ve iyileştirilmesidir.
• CRM, müşteriyi tasarım noktasına (merkeze) yerleştiren ve müşteriyle yakın ilişki kuran bir yönetim felsefesidir.
• CRM, satış, pazarlama ve servis süreçlerini daha etkin hale getirmek için geliştirilmiş işleme stratejisi / kültürüdür.
• CRM, müşteri bilgilerini kullanarak müşteri sadakatini ve sonuçta müşteri değerini arttırma bilimidir.
• CRM, iş ve enformasyon akışlarının öncelikle müşteri ihtiyaçları, ikincil olarak ise şirket ihtiyaçlarına göre tasarlanmasıdır.
• CRM, müşteriyi tanımak, müşteri ihtiyaçlarını anlamak, ona uygun hizmetler ve ürünler geliştirmektir.

CRM hem ön ofis (pazarlama, satış, ve müşteri servisi) hem back office (muhasebe, üretim ve lojistik) uygulaması olmakla kalmayıp aynı zamanda diğer tüm birimler, müşteriler ve diğer iş ortakları ile koordinasyonu ve işbirliğini sağlayan müşteri merkezli bir ilişki yönetimi felsefesidir. 

CRM sistemi, müşteri bilgileri, şirket temsilcileriyle etkileşimler, satın almalar, hizmet talepleri, varlıklar ve teklifler dahil olmak üzere, müşteriyle ilgili tüm verileri toplar, bağlar ve analiz eder. Ardından sistem, kullanıcıların bu verilere erişmesine olanak tanır ve her bir temas noktasında neler olduğunu anlar. Bu anlayış sayesinde, eksiksiz bir müşteri profili geliştirilir ve müşteriyle güçlü bir ilişki kurulur. 

Müşteri verileri; satış teşviklendirme modellemesi, satış tahmini, bölge segmentasyonu, kampanya tasarımı, ürün inovasyonu ve diğer satış, pazarlama ve müşteri hizmetleri etkinliklerinde kullanılmak üzere de toplanabilir. CRM araçları ve yazılımları; müşteri etkileşim sürecini hızlandırmanıza, daha fazla satış anlaşmasını sonlandırmanıza, müşterilerinizle güçlü ilişkiler kurmanıza, müşteri sadakati oluşturmanıza, en nihayetinde satışları ve kârları artırmanıza yardımcı olur.